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Rettung der Immobilie bei drohender Zwangsversteigerung 

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Unsere Anwälte bieten rechtlich legale Gestaltungen zur Rettung der Immobilie bei drohender Zwangsversteigerung.

Die Zwangsversteigerung ist die Durchsetzung eines Anspruchs mit staatlichen Machtmitteln. Der Gläubiger hat die Möglichkeit, wegen einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken und seinen Anspruch somit zu befriedigen.

Unbewegliches Vermögen sind Grundstücke und deren Aufbauten, Wohnungseigentum, Teileigentum sowie grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht. Flugzeuge und Schiffe werden ebenso wie unbewegliche Gegenstände behandelt, soweit sie in ein Register eingetragen sind. Für deren Verwertung gelten besondere Vorschriften.

Wesentliches Gesetz für die Zwangsversteigerung ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung vom 24. März 1897, zuletzt am 7. Dezember 2011 geändert, üblicherweise mit ZVG abgekürzt.  Eine besondere Form der Zwangsversteigerung ist die Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (§ 180 ZVG). Die Zwangsversteigerung führt – im Unterschied zur Zwangsverwaltung, die auf den Ertrag eines Grundstücks zielt – zu einer Verwertung der Substanz.

Das Verfahren wird beim Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durchgeführt. Dies wird als sachliche Zuständigkeit bezeichnet. Örtlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt; nicht selten allerdings ist die Zuständigkeit für die Versteigerung bei einem Amtsgericht für die Bezirke mehrerer Amtsgerichte konzentriert.

Der Schuldner hat die Möglichkeit, gemäß § 30a ZVG die Einstellung der Zwangsversteigerung zu beantragen. Der Antrag muss binnen zwei Wochen ab Zustellung des Anordnungs- bzw. Beitrittsbeschlusses gestellt werden. Dieser Antrag hat Aussicht auf Erfolg, wenn der Schuldner nachweisen kann, dass er den Forderungen des Gläubigers nachkommen kann. In diesem Fall wird die Zwangsversteigerung für maximal sechs Monate eingestellt.

Die Einstellung der Zwangsversteigerung kann das Gericht von Auflagen, beispielsweise einer angemessenen Ratenzahlung, abhängig machen. Des Weiteren kann der Schuldner die einstweilige Einstellung nach § 765a ZPO beantragen, wenn mit der Versteigerung eine sittenwidrige Härte verbunden ist oder Gefahr für Leib und Leben besteht.

In beiden Fällen muss durch den Schuldner ein entsprechender Nachweis gegenüber dem Versteigerungsgericht erbracht werden. Im Falle der Gefahr von Leib und Leben ist regelmäßig ein ärztliches Attest vorzulegen. Wird der Antrag durch das Versteigerungsgericht abgelehnt, so ist die sofortige Beschwerde vor dem zuständigen Landgericht zulässig. Die Rechtsprechung war nicht einheitlich. Es gab auch Gerichte, nach deren Auffassung den psychogenen Störungen eines Vollstreckungsschuldners besser durch ein zügiges Versteigerungsverfahren begegnet werden kann als durch eine weitere Verzögerung.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinen Beschlüssen allerdings verfügt, dass z. B. bei (ärztlich attestierter) Suizidgefährdung die Versteigerung vorläufig auszusetzen ist.

Eine sittenwidrige Härte liegt nach Rechtsprechung und Literatur in unterschiedlicher Weise dann vor, wenn hier entgegen den guten Sitten auch Bagatellforderungen eingetrieben werden und nicht der jeweils weniger einschneidende Weg (beispielsweise eine Kontopfändung) gewählt wird, um den Schuldner oder Miteigentümer nicht unnötig zu schaden.

Die Literatur akzeptiert grundsätzlich die Verfassungswidrigkeit einer solchen Vorgehensweise, da davon ausgangen wird, dass das Verhältnismäßigkeitsprinzip verletzt werde, sowie ein mangelndes Rechtsschutzbedürfnis vorliege.

Die meisten Gerichte sehen dies allerdings anders, sie verneinen zwar nicht grundsätzlich die Möglichkeit eines fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses, legen hieran aber ziemlich hohe Hürden, die dem Schikaneverbot gemäß § 226 entsprechend, so dass allgemein lediglich eine Fristsetzung bei Bagatellforderungen anerkannt ist. Die Rechtsprechung akzeptiert aufgrund des höher gelagerten Gläubigerschutzes und des besonderen Auftrages des Staates nur in sehr selten Fällen den Grundsatz des „sichersten Weges”, also den Grundsatz, dass nur das am wenigsten einschneidende Mittel bei einer Forderungeintreibung verwendet werden soll. So ist umstritten, ob überhaupt eine Abwägung und Reihenfolge bei der Vollstreckung stattfinden muss, verneint wurde diese Frage vom Bundesgerichtshof nach dem sie vom Landesgericht Chemnitz als Vorinstanz bejaht wurde.

Dem gegenüber steht eine abweichende Meinung des Richters des Bundesverfassungsgerichts Werner Böhmer, der die Ansicht vertrat, dass die „Verfassungsbeschwerde […] nicht nur wegen Mißachtung des Anspruchs auf effektiven Rechtsschutz, sondern schon wegen Verletzung des materiellen Grundrechts Erfolg haben BVerfGE 49, 220 (228)BVerfGE 49, 220 (229) müssen. Es steht mit dem verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nicht in Einklang, wenn die Zwangsversteigerung wegen einer dubiosen Bagatellforderung betrieben wird und der Gläubiger vorher nicht eine Befriedigung durch andere Vollstreckungsmaßnahmen versucht hat.” So sah er es als unverhältnismäßig an, wenn der Gläubiger sich nicht erst weniger einschneidende Maßnahmen bedient. Außerdem sah er die Eigentumsgarantie verletzt. Eine gesicherte Rechtsprechung liegt demgemäß nicht vor.